隣りの「家」はよく見える!?

今日は、天気が良かったのとお昼に時間があったので
（もちろんお昼休みと言うことです）
会社の裏山（廻りのほとんどが山ですが・・・）に行って
紅葉写真を撮ってみました。
過去に風景写真に夢中になっていましたが、
この２年ぐらいは他の趣味で忙しく、写真を撮ることがありませんでした。
このブログを機会に復活させてみようと思ってます。







最後の２枚は新名神の甲南ＰＡ・ＩＣ付近です
左が信楽方面　右が土山方面です。
ここがパーキングエリアなら紅葉が楽しめる
ビューポイントになりそうです。  

昨日の地盤改良（基礎補強）の工事に関連しまして
今日は、地盤保証についてです。

平成12年4月
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）が施行され、
瑕疵担保責任が１０年義務づけられることとなりました。
これは、万が一新築住宅に瑕疵（不具合）があった場合、
建築業者がが無償で修復を行うというものです。
この瑕疵（不具合）があった場合というのは
●構造耐力上に欠点がある場合
●屋根、外壁からの雨水の浸入（雨漏れ）
があります。
これらの事について
住宅会社は責任を負わなければならないのです。

建物の瑕疵保証については
いずれまた、ご紹介させていただきますが、
今回はその建物の下にある地盤についての保証です。
いくら建物を頑丈に建てたとしても
その下の地盤が弱くては
建物に与える影響は大きいです。

上の内容を建築する前に
地盤調査をすることで
その地盤の危険要素を察知します。
その地盤データーを解析し、
建築への対応を地盤調査報告書としてまとめて
最適な基礎を作っていきます。


調査・解析、そして施工をすることにより
地盤について保証が得られるというものです。


この地盤保証はお客様にメリットがあるのはもちろん
私達、建築業者も保証会社が保証してくれますので
安心して工事に入れるわけです。

詳しくは「夢咲きの家」で地盤保証をしていただいてます。
ジャパンホームシールドさんのホームページをご覧ください。

  

11月28日（水曜）　曇り
甲賀市甲南町夢咲きの里：E様邸にて
基礎補強の工事をしました。
今月の8日に地盤調査を行ったのですが・・・



その地盤の強さの判定は・・・
柱状地盤改良工事という基礎補強が必要となりました。



弊社分譲地「夢咲きの里」で土地を購入していただいて
「夢咲きの家」で建築していただく場合は
（いわゆる建築条件付き宅地として購入していただく）
もし、地盤が弱くても施主様にはその費用のご負担を無しにしています。

そんなわけで、今日は朝早くから大きな重機が現れました。



どれくらい大きいのかと言いますと



これぐらいです！
ほとんどの通行される方が、
なんの工事をしてるの？という顔をして
通り過ぎていかれました。

今回は1.5ｍ～3mの深さに合計33本の杭を地中に打つんですが、
その杭の材料となるのが、セメント系固化剤です。



１袋＝１トンあります。計４トンのセメントを地中に注入していきます。
その様子がこれです。

ポンプでセメント系固化剤を上の画像のようにして地中に送り込みます。
これが出来上がりです。


今回地盤改良をしたいただいた業者さんのホームページをご覧になってください。
地盤補強はもちろん地盤調査・地盤保証のことも詳しく説明されています。
次回の書込みでは、この続きで地盤保証についてお知らせできればと思います。

そんなわけで・・・
地盤補強工事は終了いたしました。
養生期間を経て、いよいよ建物の基礎着工です。





  

今日は朝からE様邸上下水道の宅地内引込工事をしました。

家を建てようと土地を探す時、確認すべき事の中に
上水道と下水道の引込があるかは当然知っておくべき内容です。
本来引込があって当たり前といえばそれまでなんですが・・・
中には土地代と別にその引込費用が必要な土地もあります。
（区画整理事業地内の宅地など）
また、本来は引込されているが、それが昔の為に引込位置が分からず
（市町村の水道課でも確認できない場合もあります。稀有にですが）
再度引込をしなければならない場合もあります。
そうなると、土地購入費とは別に何十万円と必要な場合があります。
今日のE様邸の土地は宅地にする申請をして土地を購入して
いただいてますので、上下水道がもともとありません。
今回新たに引込をすることとなっていました。
もちろん土地購入代金の中に上下水道の引込が含まれてますので
費用の事は心配してもらわなくても良かったのですが、
必ずしも購入した土地に上下水道があるとは限りません。
ご注意くださいね。
また、この引込工事の他に
上下水道を使用する時には
上水道加入金（メーター設置）と下水道負担金（受益者負担金）が必要です。
（これは新築する人のほとんどが必要な費用です）

それでは今日の工事の内容をご覧になってください。

水道を引込をする時は道から接続しますので



このように警察署に届けた上で通行止めにします。



そしてアスファルトの道を掘削していきます。



掘り進めること１メートル以上
水道の管（本管）が出てきました。


この時の業者さんは慎重です。これを破ると大変なんです。


そして本管から敷地内に引き込み管を接続します。





続いて、下水道の管も接続します。


それを埋め戻して宅地内の引込が完了します。








  

11月17日　甲賀市甲南町寺庄（夢咲きの里）で
E様邸の地鎮祭を執り行いました。
家づくりにおいて昔からの仕来たりで地鎮祭・上棟式などありますが
最近では上棟式はしなくとも、地鎮祭はほとんどの方が行っています。

　地鎮祭は、｢ことしずめのまつり｣｢ちんじさい｣｢地祭り｣と呼ばれます。
国土守護神の国魂神である大地主神(おおとこぬしのおおかみ)と
その地方の鎮守の産土大神(うぶすなのおおかみ)を祭り、
工事の無事進行、竣工と土地・建物の安全堅固、弥栄を祈願します。



　起源は古く、６９１年に藤原京の造営の際に行われたのが最初であり、
その式次第は通常次のように行われました。
　まず、手水によって身体の汚れを清め、おはらい(修祓)によって
心身共に洗い清めます。

次に神主が神をお迎えし(降神)、
お供え物をささげ(献饌)、祝詞をあげて神をたてまつります。



続いて、地鎮の儀として、紙片や米などを敷地に撒き(切麻散米)清めます。



　記工の儀としては、鍬入れの儀が行われます。
まず、鍬で草を刈り(草刈り初)、鍬、鋤で掘り起こします。
(正式には設計者が鎌、施主が鍬、施工者が鋤の順で行います)
鎮物を埋め土地を鎮めます。
　昔は束石の下に埋めたものですが、現在では盛砂の前で行い、
後日あらためて埋納します。その後、参列者が玉串を奉奠して
神を敬う心を表します。



神主がお供え物を下げ(撒饌)、神をお帰えしし(昇神)、
供え物のお下がりを飲み交わす直会の儀をもって終了いたします。

式の時間は30分程です。
この30分という時間なんですが・・・
冬の雪の吹き荒れる極寒の中や真夏の炎天下の下では
この時間が非常に長く感じる時もあります
今回はE様の日頃の行いが良く！
暖かい陽だまりの中で気持ち良い天気でした。

地鎮祭の費用（玉串料）としては
2万円～3万円ぐらいが相場です。
（神社側で用意してもらう内容によって様々です。
例えば神饌や竹・縄など・・・）

この地鎮祭を終えるといよいよ着工です！




  

昨日、E様邸の地盤調査を実施しました。





新築する上で、地盤調査は必ずしなければならないものになっています。
地盤調査で軟弱な地盤と判定された時は、その調査の内容により
地盤改良・基礎補強の工事をして地震に強い家をつくることができます。
（家の構造を強くしても、足元が弱ければ意味を成さないですよね。）

軟弱地盤と判定された時、主にその軟弱地盤の深さによって
地盤改良の方法と費用は異なってきます。

まず、表層（比較的浅い地層）が軟弱な場合は、





固化剤の混入などを行い硬質な地盤層を設ける
表層改良を実施します。

また、比較的良好な地盤で深いところまでの軟弱な地盤には





良好な地盤面まで固化剤の柱をつくり、建物を支持する
柱状改良工法です。

軟弱な地盤が深く、深い部分まで硬質な地盤がない場合などは





鋼管を回転・圧入させて建物を支持する
鋼管杭工法です。

主に住宅にはこの３通りの工法が多いです。
費用に関しては、やはり軟弱な地盤が深い程高くなります。

今回、地盤調査を実施しましたE様邸は、夢咲きの里弊社分譲地（建築条件付に限る）ですので軟弱な地盤でも、それに伴う費用はお客様に費用負担をしてもらうことはありません。
また、今後はお客様に安心して土地も購入いただけるように
地盤保証宅地販売も考えてます。ｐ（＾_＾）ｑ

私が今までの経験でお客様と一緒に土地（仲介物件）を探していて

お客様：「この土地、地盤は硬いのかな～」
夢咲き案内人：「わかりません」（残念ながら、そう言うしかありません）
お客様：「もし軟弱なら地盤補強ってどれくらいの費用かかるの？」
夢咲き案内人：「最悪な場合は100万円ぐらいの費用です。0円なら100万円の宝くじが当たったと思ってください。」（それぐらい基礎補強が必要な場合が多いのです）
お客様：「この付近に建築した人は地盤補強してるのかな？」
夢咲き案内人：「隣の家が地盤補強の必要が無くても、その隣の土地では違う場合もあります。」（丘陵地の分譲地では元々の地盤を削った土地[切土]と地盤に土を盛った[盛土]の部分があるからです。）
お客様：「この土地を買う前に地盤の硬さ判らないかな～」
夢咲き案内人：「土地の契約をする前に地盤調査をさせてくれる非常に良心的な業者さんもいますが、大抵は売買の契約後でないと無理ですね。」

と、気に入った土地が見つかっても地盤の硬さとそれに伴う費用に思案されます。
中には、土地を購入してから、初めて地盤が弱いことを知って、費用にびっくりされたお客様もいらっしゃいました。（始めから予算化していたら予算オーバーにはなりません）

そんな言葉のやり取りがお客様と繁盛にありましたので
夢咲きの里では、お客様に購入していただく前に
その土地の地盤データーとそれに伴う地盤補強をご提示し、安心していただければと考えてる訳です。
さらにその土地に建築させていただく、耐震住宅夢咲きの家で構造への安心・安全もご提供させていただきます。（＾-＾）／
  

今日は、12月に着工するお客様E様の
実行予算を組み始めました。

家を建てるお客様にとっては聞き慣れない言葉かもしれませんが、
これは注文契約をいただいた見積金額から
私たち住宅会社が、いくらで建築することが可能か、
見積金額を更に精査する作業のことです。

分かりやすく言いますと
見積金額－実行予算金額＝会社の利益
となるわけです。
会社の利益と言いましても、あくまで家を純粋に建てる予算を
計算するだけですので、ここから会社の経費が、さらに必要で
最終的に残るいわゆる純利益というのはほとんど残らないのが
住宅会社の現状です。（-_-）
ですからこの実行予算を組むと言うことは
最終的に利益となるか、赤字となるかの
大切な仕事なんですね。

これを読んで不思議に思われる方もいらっしゃると思います。
「なぜ、見積りを作成する時（お客様に見積書を見ていただく時）に本来算出するんじゃないの？」
「その時の見積書は適当なの？」と思ってしまいますよね。

いえいえ、違うんです。
お客様に見積書を作成する時も、
もちろんその家がいくらで建てられるか細かく算出してから見ていただいてます！

「なのにどうして？」ですよね。

例えば、皆さんが、ショッピングセンターや電化屋さんでお買い物する時、
購入する商品の値段は完成品なので、
お店、問屋、製造メーカーとそれぞれの原価と利益が
ある上で値札が付いてます。（当たり前のことですが・・・）
ただ家の場合、お客様に見積書をお出しした時は、まだ完成品ではありません。
お客様から家の注文をいただいた後、細かい部分まで打合せを重ねて
工事を始めさせていただくのですが、この過程の中で
この見積金額（原価）に誤差が生じてきます。

これにはいろいろなケースがあるのですが・・・・
①打合せの中で、お客様とお付き合いが始まると
どうしても親近感というものが生まれてきて、
見積の内容以上の仕様や設備を提案してしまい
そのままサービスしてしまうケース（上司に知れたら大変ですが・・・）
②注文契約をいただいた後に新たな費用が発覚した時（単純な見積り忘れの場合）
は、当然ながらお客様に費用を負担していただくわけにはいきません。
予期せぬ事が起こって正当な費用なら、別なのですが・・・
③ご契約いただいた後に材料の値段が上がった時。
（最近は石油価格が上がってるので、材料は上がり傾向にあります）　などなど
様々ですが、圧倒的に①のケースが多いのも事実です。

そうなると、会社の利益が少なくなります！
そうなると、私は上司から怒られます！！（>_<）

今は、怒られることは横に置いといて（＾。＾）
最低限の会社の利益は確保しなければなりません
会社の存続の為にも！＝建てていただいたお客様の為にも！
（理由：家は建てていただいた後も、お付き合いは続きますので）

説明が長くなってしまいましたが、
見積書を再度精査する必要があるのです。

この精査する作業と言いますか、ほとんど交渉なのですが、
少しでも建築コストを下げるのに、
各協力業者さんにお願いしないといけません。
（ただでさえ安くしてもらってるのに・・・）m（_ _）m
ホントこれが一番大変なんです。
元請の会社として、ツルの一声で安く出来ればいいのですが、
協力業者さんも建てていただくお客様同様に
長くお付き合いをしていかなければなりません。
どちらかが儲かって、どちらかが損をするようなことでは
良い家づくりもできないと思います。
（中には、値切るだけ値切って、最終的には下請業者さんを
切り捨てる住宅会社もありますが・・・）
協力業者さんにも気持ち良く仕事をしてもらわなければなりません。
そんな中で、各下請け業者さんに協力いただけるのも
お客様に「良い家」に住んでもらいたいと言う
同じ気持ちでいてくれるからだと思ってます。
良い家を建てるということは
お客様と住宅会社の信頼関係が第一に大切ですが、
住宅会社と各協力業者さんとの関係もホント大切です。

余談ですが、住宅メーカーの営業をしていた時は
注文をいただくまでの利益さえ考えてれば良かったので、
お客様が喜んでくれるなら利益を落として（要は値引きして）でも
営業成績としての「１棟契約」がほしいと思ってやっていましたが、
今となっては、そのあとの担当者の苦労までは認識が足りなさ過ぎだと感じてます。
実際、住宅メーカーでは工事を始める時、あるいは完成時の利益率・額が
注文契約時の利益率・額を下回ることはご法度なんですね。
すごくシビアです。
そういう意味では、今私のいるような地元工務店系の住宅会社の方が
お客様に対して柔軟に対応できます。（＾_＾）V

実行予算はお客様には、ほとんど関係ないものなんですが、
住宅会社の業務の１コマとして
知っていただけたらと思い書き込みしました。